82 000 € TTC
Réfection des sols et des murs, huisseries, cuisine, portes, démolition légère et électricité complète.
3 moisQui vérifie quoi
Un acquéreur peut observer beaucoup de choses sans outil : fissures, traces d’humidité, état des menuiseries, âge apparent du tableau électrique. Ces observations orientent les questions ; elles ne donnent pas un chiffrage.
Les diagnostics du dossier de vente décrivent l’état du bien à date : performance énergétique, électricité et gaz selon l’âge des installations, amiante et plomb selon l’année de construction. La liste des diagnostics obligatoires figure sur Service-Public.fr (vérifié en juillet 2026). Ils signalent des risques ; ils n’indiquent ni les travaux à réaliser ni leur coût.
Une entreprise de rénovation évalue les supports, les réseaux et la faisabilité, puis chiffre. Certains sujets sortent de son périmètre : une fissure structurelle évolutive relève d’un bureau d’études, une charpente attaquée d’un diagnostic spécialisé.
Structure et enveloppe
Ces points concernent la solidité et l’étanchéité du bâtiment. Un défaut à ce niveau passe avant tous les travaux d’aménagement.
- Fissures : largeur, forme, traversantes ou superficielles
- Affaissements de planchers
- Murs porteurs concernés par une redistribution éventuelle
- Charpente, en accédant aux combles si possible
- Toiture : état de la couverture
- Façade et enduits
- Menuiseries extérieures : étanchéité, simple ou double vitrage
- Traces d’humidité en pied de mur et aux plafonds
- Infiltrations : auréoles, salpêtre, odeurs
Réseaux
Les réseaux vieillissent avec le bien. Leur remise aux normes est peu visible sur les photos d’annonce et pèse lourd dans un budget de rénovation.
- Tableau électrique et âge de l’installation
- Nombre et état des prises
- Présence d’une mise à la terre
- Plomberie : matériaux et état des alimentations
- Évacuations et écoulements
- Mode de chauffage et état des émetteurs
- Production d’eau chaude
- Ventilation : présence et fonctionnement
Aménagement intérieur
Ces postes déterminent le confort et la seconde partie du budget. Ils se hiérarchisent plus librement que la structure et les réseaux.
- État des sols et des supports
- Murs et plafonds : planéité, revêtements
- Cuisine : état et implantation
- Salle de bains : état, étanchéité
- Redistribution envisagée et cloisons concernées
- Rangements
- Accessibilité du chantier : accès, étage, stationnement
Documents et contraintes
Les documents complètent la visite. Leur absence est une information en soi : des travaux anciens sans facture ni autorisation se vérifient avec plus d’attention.
- Diagnostics du dossier de vente
- Plans, si disponibles
- Factures des travaux déjà réalisés
- Autorisations obtenues pour les travaux passés
- Règlement de copropriété, le cas échéant
- Règles d’urbanisme si l’extérieur doit être modifié
- Servitudes éventuelles
- Raccordements, notamment l’assainissement
- Contraintes d’accès au terrain et au bâti
Vert-Saint-Denis, Cesson et Savigny-le-Temple : les vérifications locales
Deux maisons voisines peuvent avoir des réseaux, des supports et des autorisations très différents. Le contexte local sert surtout à préparer les bonnes questions avant la contre-visite.
| Secteur | Contexte à examiner | Point à vérifier avant le chiffrage |
|---|---|---|
| Vert-Saint-Denis (77240) | Maisons individuelles et lotissements autour du village ancien | Âge de l’électricité, isolation, menuiseries et règles d’urbanisme si l’extérieur change |
| Cesson (77240) | Point de départ des équipes PRD Rénovations | Séparer clairement rénovation intérieure et éventuels travaux de façade, toiture ou extension |
| Savigny-le-Temple | Maisons, appartements et projets soumis à des accès différents | Règles collectives, stationnement et évacuation lorsqu’ils s’appliquent au bien |
Ces repères orientent la visite ; ils ne remplacent ni les diagnostics du bien ni les règles applicables à l’adresse.
Construire le budget travaux
Classez les travaux en trois catégories. Urgents : ce qui protège le bâtiment et ses occupants, comme une infiltration, une électricité dangereuse ou une humidité active. Nécessaires : ce qui rend le bien habitable selon vos besoins, comme les pièces d’eau, le chauffage ou l’isolation. Optionnels : ce qui peut attendre une seconde phase, comme les finitions et les aménagements de confort.
Prévoyez une réserve pour l’invisible. Une partie de l’état réel n’apparaît qu’après dépose : supports sous les revêtements, réseaux encastrés, humidité derrière les doublages. Le devis doit nommer ces incertitudes plutôt que les fondre dans un montant global.
Une estimation à partir de photos aide à savoir si le projet est réaliste ; elle ne remplace pas une visite. Aucun prix ferme ne peut être donné sans état des lieux.
| Problème observé | Priorité | Professionnel à consulter | Effet possible sur le budget |
|---|---|---|---|
| Traces d’humidité en pied de mur | À traiter avant toute finition | Entreprise de rénovation, recherche de cause | Reprise des supports et délais de séchage |
| Fissure fine sur enduit | À surveiller | Entreprise de rénovation | Faible si elle est stable, reprise localisée |
| Fissure traversante ou évolutive | Urgent | Bureau d’études structure | Étude préalable, coût difficile à anticiper |
| Tableau électrique ancien, absence de terre | Urgent | Entreprise de rénovation ou électricien | Remise aux normes de l’installation |
| Fenêtres simple vitrage | Optionnel à nécessaire | Entreprise de rénovation | Poste menuiseries chiffré séparément |
| Salle de bains datée mais fonctionnelle | Optionnel | Entreprise de rénovation | Peut être différé dans une seconde phase |